Retail a logistika dominujú investičnému oživeniu na slovenskom realitnom trhu
Na začiatku roka 2025 zažil slovenský realitný trh výrazné oživenie investičnej aktivity. Podľa najnovšieho Market Reportu od spoločnosti Colliers dosiahol investičný objem za prvý štvrťrok takmer 300 miliónov eur, čo predstavuje viac ako polovicu celoročného objemu za rok 2024. Tento nárast bol najmä vďaka výraznej aktivite v segmente retailu a logistiky, ktoré sa stali hlavnými hnacími silami trhu.
Investorov priťahujú retailové a logistické aktíva
Maloobchodné nehnuteľnosti tvorili 39 % zo spracovaného investičného objemu, pričom logistické parky nasledovali s 37 %. Medzi najvýznamnejšie transakcie v prvom štvrťroku patrí predaj portfólia Tesco parkov maďarskému fondu Shopper Park Plus, čo ukazuje pokračujúci záujem o osvedčené retailové projekty. Rovnako významná bola akvizícia nákupného centra VIVO! vrátane kancelárskych priestorov v Bratislave spoločnosťou WOOD & Company, ktorá potvrdzuje zvyšujúcu sa atraktivitu projektov so zmiešaným využitím. Z logistického sektora vynikla kúpa areálu spoločnosti DSV Slovakia firmou REICO LONG LEASE, čo reforštrukturalizuje dôležité logistické aktíva v regióne.
Očakávania investičného vývoja na rok 2025
Colliers predpovedá, že celkový investičný objem v realitnom sektore na Slovensku dosiahne za rok 2025 hodnotu medzi 700 a 800 miliónmi eur. Investori zostávajú zameraní najmä na priemyselné, logistické a retailové aktíva. Napriek optimizmu však stále pretrvávajú geopolitické riziká vrátane neistoty v automobilovom priemysle a meniacich sa colných politík, ktoré môžu ovplyvniť dynamiku trhu a spomaliť tempo investícií.
Stabilizácia a rast nájomného na bratislavskom kancelárskom trhu
Kancelársky segment v Bratislave v prvom štvrťroku 2025 zaznamenal stabilný vývoj so zastavením rozširovania novej ponuky. Rýchly pokles miery neobsadenosti na úroveň 12,63 % (z celkovej ponuky 2,05 milióna m² moderných kancelárií) poukazuje na zvýšený dopyt po kancelárskych priestoroch. Najväčší záujem bol evidentne o priestory typu A+ so zreteľom na ESG štandardy, umiestnené v centrálnej biznis zóne Bratislavy. Tento segment zároveň zaznamenáva ďalší rast nájomného, pričom mesačná prime cena sa vyšplhala na 20 €/m².
Význam renegociácií a nové developerské projekty
Výrazným trendom bolo, že až 63 % všetkých kancelárskych transakcií tvorili renegociácie nájomných zmlúv, čo poukazuje na snahu nájomcov optimalizovať podmienky v stabilizujúcom sa prostredí trhu. Medzi očakávané novinky patria projekty Dunaj, Vydrica Office a ZWIRN Office, ktorých dokončenie je naplánované na koniec roka 2025. Tieto projekty prinesú na trh ďalších takmer 18 500 m² kancelárskych priestorov, čo môže ovplyvniť dynamiku ponuky v závere roka.
Vývoj na priemyselnom a logistickom trhu: mierne spomalenie s rastúcou neobsadenosťou
Segment priemyslu a logistiky zaznamenal v prvom štvrťroku 2025 mierny pokles aktivity, čo sa prejavilo zvýšením miery neobsadenosti na 5,49 % – najvyššie hodnoty za posledné dva roky. Tento stav je výsledkom utlmeného dopytu a redukcie prevádzkových priestorov zo strany existujúcich nájomcov. Napriek tomu až 92 % novej výstavby s rozlohou 39 500 m² bolo prenajatých ešte pred dokončením, čo odráža silný záujem o moderné logistické priestory.
Faktory ovplyvňujúce popredajný dopyt v priemyselnom sektore
Automobilový priemysel zostáva hlavným motorom dopytu, hoci čelí výzvam, ako sú rastúce clá a nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily. Zaujímavým trendom je aj rastúca prítomnosť investorov z ázijských krajín, ktorí môžu ovplyvniť budúci profil nájomcov a diverzifikovať portfólio nájomných subjektov na slovenskom trhu.
Flexibilita nájomných podmienok a tlak na obsadenosť
Nájomné v priemyselnom sektore zostalo stabilné, no zvyšujúca sa konkurencia medzi prenajímateľmi ich núti ponúkať flexibilnejšie zmluvné podmienky vrátane rôznych stimulačných balíkov, aby udržali alebo zvýšili mieru obsadenosti.
Makroekonomické súvislosti: ekonomika v miernom raste, no rastúca inflácia a neistota
Slovenská ekonomika dosiahla v roku 2024 reálny rast HDP na úrovni 2,0 %, čo bolo podporené hlavne domácou spotrebou a tvorbou zásob. Napriek tomu slabý export a riziká plynúce z globálneho obchodného prostredia spomaľujú dynamiku hospodárskeho rastu.
Vplyv inflácie a spotrebiteľskej dôvery na realitný trh
Inflácia v marci 2025 dosiahla hranicu 4,0 %, čo bolo spôsobené rastúcimi nákladmi na bývanie, zvýšením cien v reštauračnom a hotelierstve, ako aj zdražením v dôsledku zvyšovania dane z pridanej hodnoty. Spotrebiteľská dôvera klesla pod dlhodobý priemer, a to napriek rastu reálnych miezd a zvýšeniu maloobchodných tržieb, čo naznačuje opatrný postoj domácností k budúcim výdavkom.
Nová metodológia merania kancelárskych priestorov v Bratislave
Podľa novej metodiky činí celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave 1,76 milióna m², oproti pôvodne evidovaným 2,05 milióna m². Miera neobsadenosti podľa tejto metodiky predstavuje 14,55 %, pričom rozdiel je spôsobený vyradením budov, ktoré sú väčšinou plne obsadené a už neznižujú mieru neobsadenosti v štatistikách. Pre zachovanie kontinuity budú údaje podľa oboch metodík zverejňované až do konca roka 2025.
