Stabilita trhu komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe napriek globálnym výzvam v roku 2022
V roku 2022 preukázal trh s komerčnými nehnuteľnosťami v strednej a východnej Európe (CEE) pozoruhodnú odolnosť napriek významným vonkajším tlakm, ako sú vojnový konflikt na Ukrajine, dvojciferná inflácia a rastúce ceny fosílnych palív. Tento článok analyzuje hlavné vývojové trendy a ukazuje, ako sa trh prispôsobil novým realitám.
Bratislava, 19. januára 2023 – Konflikt na Ukrajine zanechal hlboký dopad na ekonomickú situáciu v krajinách regiónu CEE. V oblasti nehnuteľností sa ESG (environmentálne, sociálne a správcovské aspekty) transformovali z vedľajšieho trhového fenoménu na štandardný požiadavok v každom segmente. Rastúce náklady na výstavbu, prevádzku a logistiku tlačia na celkové zvýšenie cien vo všetkých sektoroch realitného trhu. Tieto poznatky vyplývajú zo správy spoločnosti Colliers „Highlights 2022: CEE-6 Real Estate Market“, ktorá sumarizuje vývoj v piatich hlavných krajinách regiónu.
Trendy na trhu kancelárskych priestorov v roku 2022
Vo väčšine krajín CEE bola ponuka nových kancelárskych priestorov v roku 2022 obmedzená, čo spomaľovalo rozvoj trhu. Výnimkou bol Poľsko, kde razantný nástup novej ponuky výrazne zmenil trhovú rovnováhu. Celková plocha moderných kancelárií na ôsmich hlavných regionálnych trhoch prvýkrát prekročila kapacitu Varšavy o 200 000 m2.
Dopyt po kancelárskych priestoroch sa v regióne vrátil na úroveň pred pandémiou COVID-19. Česká republika dosiahla v roku 2022 objem hrubej ponuky okolo 500 000 m², čím sa priblížila k najúspešnejším obdobiam minulosti.
Flexibilita a zdieľané priestory na slovenskom trhu
Na slovenskom trhu kancelárií rastie význam flexibility. Nájomcovia čoraz viac vyhľadávajú zdieľané pracovné priestory a spoločenské zóny, čo im umožňuje efektívnejšie využitie plochy a redukciu prenajatej plochy o 20 až 30 %. Tento trend kyvadlového pohybu smerom k flexibilným riešeniam zodpovedá meniacim sa potrebám pracovného prostredia po pandémii.
Maloobchodný sektor: návrat k predkrízovej dynamike
Návštevnosť a obraty v nákupných centrách sa vo väčšine krajín CEE vrátili na úroveň pred pandémiou. Bulharsko zaznamenalo významný rast maloobchodu, kde retail parky zaznamenávajú kontinuálnu expanziu a nákupné centrá si udržiavajú silné pozície.
Digitálny predaj zásadne posilnil svoju úlohu, pričom multikanálový predaj sa stal nevyhnutnosťou pre všetkých maloobchodníkov s cieľom zabezpečiť odolnosť a rast v meniacom sa prostredí.
Špecifiká maloobchodného trhu podľa krajín
V Českej republike preukázali retail parky počas pandémie i po nej výraznú odolnosť, ktorú odborníci očakávajú aj v roku 2023. Naopak v Maďarsku sa u hlavných ulíc s obchodmi s módou prejavilo poklesnutie popularity, a to najmä kvôli závislosti od zahraničných turistov, ktorých počet stále nedosahuje úroveň pred krízou.
Poľsko naďalej sleduje trend rastúceho podielu retail parkov v novej maloobchodnej ponuke. Developeri prechádzajú k menším projektom s lepším lokalizačným profilom, predovšetkým v menších mestách. Vo veľkých mestách narastá počet zmiešaných projektov s kombinovaným využitím, ktoré prinášajú diverzifikáciu maloobchodného sektora.
Vývoj v priemyselnom segmente nehnuteľností
Rok 2022 bol pre priemyselný sektor CEE ďalším rokom s vysokým dopytom. Ceny nájmu v tomto segmente síce vzrástli, ale zostávajú konkurencieschopné v porovnaní so západoeurópskymi trhmi.
Miera neobsadenosti skladových a logistických priestorov vo väčšine krajín CEE je stále veľmi nízka, pod hranicou 5 %. V Českej republike dokonca miera voľných skladov po otvorení novej výstavby poklesla pod 1 %, čo ukazuje na silný dopyt a strategické plánovanie prenájmu s rezervou rozšírenia.
Slovenský trh so skladovými priestormi
Na Slovensku sa segment skladových a logistických priestorov (I&L) čoraz viac orientuje na prenajímateľov. Zvýšené náklady na výstavbu vedú k rastu nájomného. Prenajímatelia už nemôžu garantovať fixné ceny nájomného, čo vedie k skracovaniu doby, počas ktorej držia ponuku, z 2–3 mesiacov na 2–3 týždne. Táto dynamika reflektuje rýchlejšie prispôsobovanie trhu novým podmienkam.
Investičné trendy na trhu s nehnuteľnosťami v CEE
V roku 2022 došlo k výraznému spomaleniu investičných transakcií, spôsobenému rastúcimi nákladmi na financovanie, obmedzenou ponukou aktív a všeobecnou neistotou investorov.
Napriek tomu sa zvýšila úloha domáceho kapitálu v investičných transakciách v krajinách CEE. Investori z Českej republiky, Maďarska, Rumunska a Slovenska preukázali, že hlboká znalosť a prítomnosť na miestnom trhu sú zásadné pre úspech.
Približne 35 % celkového objemu investícií v regióne pochádzalo práve od domácich investorov.
Domáce investície a význam Poľska
Poľsko posilnilo svoju pozíciu ako najvýznamnejší trh regiónu, reprezentujúc viac než polovicu celkových investičných transakcií v strednej a východnej Európe.
Aktuálne korekcie cien nehnuteľností v porovnaní s obdobím pred vojnou vytvárajú nové atraktívne príležitosti pre investorov a očakáva sa zvýšený prílev kapitálu z Rumunska, pobaltských krajín, Českej republiky a Maďarska.
Spoločná výzva súčasného trhu komerčných nehnuteľností spočíva v dynamických zmenách ekonomického prostredia, ktoré si vyžadujú flexibilné a inovatívne prístupy. Stabilita, ktorú trh v regióne CEE v roku 2022 prejavil, naznačuje pripravenosť aktérov na ďalšie výzvy a hľadanie nových príležitostí v nestabilných časoch.
